Классификация офисной недвижимости

Одним из наиболее активных на рынке коммерческой недвижимости является офисный сегмент.

Данный сегмент подразделяется на три категории:

• профессиональные офисные помещения
• полупрофессиональные офисные помещения
• квартирные офисы

К профессиональным офисным помещениям относятся бизнес-центры или офисные центры класса «А», «В», «С».
К полупрофессиональным офисным помещениям относятся помещения в зданиях нежилого фонда. Квартирные офисы — квартиры на нижних этажах жилых домов.

Офисы класса "А" - самые престижные помещения, располагаются в новых офисных комплексах и бизнес-центрах в центре города. Эти здания имеют самый высокий уровень сервиса: "разумные" здания, предусматривающие полную оптимизацию и автоматизацию всех систем жизнеобеспечения, развернутую инфраструктуру централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, оптико-волоконную связь, ресепшн, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха. Все это содержится в безупречном состоянии. Здания обеспечены собственными службами безопасности, управления и обслуживания и охраняемыми подземными стоянками. Данный класс предполагает современную свободную планировку, дорогую отделку, подвесные потолки и многое другое.

Офисы класса "В" - это помещения с почти такими же характеристиками, что и офисы класса "A". Они могут находиться в новых или в только что реконструированных зданиях, имеющих необходимые инженерные коммуникации. В них может отсутствовать центральная система кондиционирования. Эти офисы не столь престижны и спектр предлагаемых услуг не такой широкий - парковка, например, чаще всего расположена на открытом воздухе. К этому классу относятся также офисы класса "А" после 5-7 лет эксплуатации, реконструированные и переоборудованные старинные особняки, расположенные в центре города.

Офисы класса "С" - это помещения, арендованные обычно у НИИ или производственного предприятия. Иногда их называют "советскими". Последний ремонт в них может быть сделан более 10 лет назад с использованием имевшихся в то время материалов. В таком помещении обычно нет современной связи, центрального кондиционирования, система вентиляции - обычная, а туалетная комната в коридоре. В основном это недавно появившиеся офисные здания, находящиеся не в центре города, но на пересечении транспортных путей, вблизи станций метро и основных радиальных магистралей. Класс "С" предполагает достаточно скромный набор услуг: телефон, возможен выход в Интернет.

Офисы класса "D" - офисные помещения в зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, деревянными перекрытиями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения. Как правило, такие помещения нуждаются в капремонте.

Офисы класса "Е" - помещения в зданиях, не приспособленных для размещения офисов и требующих реконструкции. Это могут быть переоборудованные подвальные и полуподвальные помещения, квартиры в жилых зданиях, иногда с отдельным входом и автостоянкой на 2-4 машины. При условии удачного расположения, ремонта европейского класса, оснащения качественной мебелью и оргтехникой такие офисы вполне могут конкурировать с офисами более высокого класса.

Классификация офисных помещений, разработанная Форумом операторов рынка недвижимости г. Киева и Комитетом по вопросам недвижимости Американской Торговой Палаты в Украине.

Класс "А". Офисные здания класса "А" должны соответствовать 16-и пунктам требований: 10-ти из обязательных и как минимум 6-ти из дополнительных.
Класс "B". Офисные здания класса "В" должны соответствовать 13-и пунктам требований, как минимум 7 из из которых должны быть в числе обязательных.
Класс "C". Офисные здания класса "С" должны соответствовать 7-и пунктам требований, как минимум 5 из которых должны быть в числе обязательных.


10 обязательных требований:
1. Месторасположение в центральном деловом районе города или в рамках других сложившихся районах города, вблизи к транспортным развязкам.
2. Профессиональный менеджмент здания с прозрачной системой бухгалтерского учета и системой "открытой книги" для учета эксплуатационных расходов, их распределения и возмещения.
3. Отдельная, четко обозначенная входная группа в офисное здание с фойе.
4. Чистая высота потолков не менее 2,7 м на площади не менее 90% используемых офисных площадей.
5. Охраняемая парковка (исключая стихийную парковку на улице) внутри здания или на прилегающей к зданию территории из расчета не менее 1 машиноместа на 100 кв.м арендуемых (продаваемых) площадей.
6. Энергоснабжение, по меньшей мере 50 Вт на 1 кв. м площади при полном освещении и подключенном оборудовании, обеспеченное либо электроснабжением по 1 категории, либо при помощи дизель-генератора.
7. Система отопления, вентиляции и кондиционирования: по меньшей мере, 2-трубная (1 контур) с индивидуальной регулировкой температуры для каждого арендатора, обеспечивающая четырехкратный воздухообмен в час (с подачей свежего воздуха).
8. Открытая планировка площадей с сеткой колонн, обеспечивающей гибкость перепланировки.
9. Оптоволоконные цифровые телефонные линии, ISDN, Интернет-услуги в здании.
10. Коэффициент помещений общего пользования, подлежащих к оплате, не более 12%.


10 дополнительных требований:

1. Выход фасада здания на улицу (заметное фронтальное расположение на улице).

2. Рациональное расстояние между окнами, при котором не менее 95% используемых площадей находятся в пределах 10 м от источника природного освещения (окна или атриума).

3. Минимальная площадь этажа - 500 кв. м.

4. Среднее расстояние между внешней стеной и внутренней границей используемых площадей не должно превышать 10 м.

5. Обеспечение подключения коммуникационных систем в любом месте благодаря фальшполам, коммуникационным каналам под полом или коробам по периметру помещений.

6. Среднее время ожидания лифта в часы пик не дольше 30 сек. (с момента вызова).

7. Расположение вблизи станций метро или остановки транспорта.

8. Точки общественного питания для сотрудников внутри здания или на близком расстоянии от здания

9. Допустимая нагрузка на пол - 450 кг/кв. м

10. Освещение офисных помещений - не менее 400 люкс на уровне рабочей поверхности.