Ограничения на наличные расчеты при покупке недвижимости в Украине

1 сентября 2013г. в Украине вступило в действие постановление НБУ № 210 «Об установлении граничной суммы наличных расчетов». Согласно постановлению наличными денежными средствами разрешается оплачивать товары и услуги до 150 000 гривен, оплату покупки выше установленной суммы необходимо осуществлять через банк. Нововведение касается расчетов между физическими и юридическими лицами, а также физлицами между собой, если имеет место оформление договора купли-продажи, требующее нотариального заверения. Наличные платежи между юридическими лицами ограничены пределом в 10 000 гривен в течение одного дня.

Безусловно, введение ограничений на наличные расчеты повлияло на механизм проведения сделок с недвижимостью. Поскольку оплата жилплощади от застройщиков и без того осуществлялась исключительно по безналичному расчету, заметно «ощутила» нововведение именно вторичная недвижимость.

Теперь покупатель может осуществить платеж свыше 150 000 грн. следующими способами: перечислить средства со своего счета на счет продавца; внести наличные средства на счет продавца в кассе банка; внести и/или перечислить средства на депозит нотариуса и др. Заметим, то все платежи должны проводиться в национальной валюте.

Например, при купле-продаже квартиры на вторичном рынке между двумя физлицами покупатель должен открыть банковский счет на свое имя, внести на него необходимую сумму в гривне, перевести оплату на счет продавца и только после подтверждения перечисления денежных средств, нотариус вправе оформить сделку.

Не удивительно, что у физических лиц, желающих купить/продать квартиру, возникает множество вопросов и опасений касательно новых правил расчета. Остро встает вопрос о размере комиссии, которую возьмет банк за открытие счетов и проведения операции по переводу денежных средств, о потерях на конвертации валюты, о возможности применения налоговых санкций и отслеживания доходов участников сделки.

Как комментирует ситуацию заместитель главы НацБанка Вера Рычаковская, основной целью, которую преследует установление граничной суммы наличных расчетов, является привлечение в банковский сектор дополнительных финансовых ресурсов от населения, и как следствие, удешевление кредитов и укрепление национальной валюты.

Сомнительно, что новые правила могут подразумевать проверку источников доходов украинцев. Ведь в недавнем прошлом сведения о сделках на круглые суммы при оплате наличными средствами были абсолютно доступны государственным органам (в частности, при регистрации в ГосРеестре Украины), тем не менее, поводов для налогового шпионажа не возникало. Так что в данном контексте с вступлением в силу постановления ничего существенно не изменилось.

А вот дополнительных затрат во время оформления договора купли-продажи на сумму выше 150 тыс. грн. избежать не удастся. Впрочем, их можно сократить, сравнивая банки по тарифам на услуги и выбирая самые выгодные.

Опыт первого месяца действия нового закона показал, что за открытие текущего счета в столичных банках просят от 0 до 80 грн. За перевод средств внутри одного банка или между счетами разных банков комиссия составляла 0,5-1% от суммы сделки. Также можно было встретить банки, которые взимали фиксированную ставку за услугу перечисления средств со счета на счет и снятия денег : в среднем по Киеву – 1800 грн., в исключительных случаях (ДельтаБанк, Банк Кипра, УНБ ) – до 400 грн. С 5 октября многие коммерческие банки пересмотрели свою политику по проведению взаиморасчетов между физлицами и снизили свои аппетиты по комиссионным.

Очевидно, что банки являются заинтересованными участниками крупных сделок, не столько по причине получения комиссионных, сколько из-за возможности привлечения денежных масс. Поэтому искусственно завышать сумму комиссионных сборов за предоставляемые услуги им не выгодно. Напротив, банки готовы идти на компромисс с потенциальными клиентами и предложить им бонусные условия обслуживания (например, при условии открытия в их учреждениях депозитного счета комиссия за обслуживание сделки будет минимальна).

Вот что действительно настораживает, так это дефицит квалифицированных банковских сотрудников, способных воплотить в жизнь постановление НацБанка. Мы обратились в девять столичных банков, где нас консультировали двенадцать специалистов по работе с клиентами, и всего один (!) менеджер смог ясно разъяснить порядок проведения безналичных взаиморасчетов при покупке недвижимости.

Способ безналичного расчета, подразумевающий внесение наличных средств на расчетный счет клиента в кассе банка, оказался наиболее дорогим – комиссия за зачисление составляет до 2% от суммы договора и делает этот вид оплаты самым непривлекательным.

Третьим вариантом оплаты недвижимости на сумму выше 150 тыс. грн. является внесение средств на депозит нотариуса, используемый как транзитный счет. После перечисления покупателем суммы сделки на депозит нотариуса, последний завершает оформление необходимых документов и только после этого перечисляет средства на счет продавца. Оплата через депозит нотариуса – это дополнительная гарантия законности и безопасности сделки. Однако только считанные киевские нотариусы предоставляют подобную услугу.

Дополнительные затраты при покупке недвижимости согласно новым правилам прибавит конвертация валюты, поскольку обычно крупные суммы денег наши соотечественники сберегают в иностранной валюте. Продавец, возможно, тоже захочет перевести поступившую на его счет сумму обратно в доллары или евро. Двойная конвертация увеличит стоимость соглашения приблизительно на 0,5%.

Вступивший в силу закон поставил в затруднительное положение не резидентов, владеющих недвижимостью в Украине и желающих ее продать. Многие банки отказываются проводить транзакции до того, как иностранец предоставит информацию о происхождении средств, за которые приобрел недвижимость в Украине (даже если это произошло 20 лет назад).

Стоит отметить, что с введением ограничений на наличные расчеты при покупке недвижимости увеличивается не только сумма покупки, но и время на ее оформление. Заключение сделки удлиняется на срок банковского перевода средств – как показывает опыт, он составляет от 25 минут до 5 часов.

Избежать безналичного расчета путем проведения сделки в несколько наличных платежей до 150 тыс. грн. не удастся, т.к. НБУ ограничил именно сумму сделки, а не величину транзакции в течение одного дня. За несоблюдение правил ведения расчетов на данный момент законом предусмотрено наказание в виде штрафных санкций, но только юридических лиц. Кроме того, НацБанк заявляет, что договор, заключенный с нарушением порядка расчета, впоследствии может быть признан недействительным. Тем не менее, уже имеются случаи, когда нотариусы, игнорируют угрозы НБУ. Принимая от участников сделки заявления о том, что они (участники сделки) лично несут ответственность за соблюдение норм по ограничению наличных расчетов, нотариусы оформляют сделку как и раньше, без документов, подтверждающих совершение безналичного расчета. В Киеве таких нотариусов мало, в регионах больше.

К сведению, ограничение на расчет «наличкой» действует в ряде западных стран: во Франции лимит составляет 1000 евро, в Греции – 1500 евро, Бельгии – 5000 евро, США – 12 000 дол. Так что решение НацБанка Украины – это пример заимствования международного опыта. НБУ обещает продолжить политику сокращения оборота наличных денег в Украине и до конца текущего года установить граничной суммой 100 тыс. грн.